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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

居家治疗调理 中医也有良方******

　　抗疫三年来，广州中医药力量在疫情防控救治中发挥了重要作用。随着新冠病毒感染调整为“乙类乙管”，疫情防控进入了新阶段。如何继续用好中医药为疫情防控服务，为市民提供更好的救治？老人、小孩等感染者、康复者如何居家治疗、调理康复？昨日下午，在广州市人民政府新闻办召开的新冠病毒防治中医药专家访谈会上，市卫健委中医处和广州三家三甲医院中医药专家解答了一系列市民关注的热点问题。

　　他们为您答疑解惑

　　●广州市卫生健康委中医药管理处处长钟首斌

　　●广东省名中医、广州中医药大学第一附属医院副院长林丽珠

　　●广州中医药大学第一附属医院内分泌科主任、广州中医药大学伤寒论教研室主任刘敏

　　●国务院联防联控机制临床救治组专家、广东省中医院中医内科主任医师郭建文

　　●国务院联防联控机制综合组专家、广东省中医院儿科主任杨京华

　　●广州医科大学附属中医医院副院长、中西医结合主任医师于林

　　●国家中医紧急医学救援队(广东)队员、广州医科大学附属中医医院针灸科主任陈楚云

　　关键词·中医药救治

　　中医药全方位、全链条

　　深度融入疫情防控救治

　　问：新冠疫情防控三年来，中医药发挥了重要作用，广州做了哪些方面的工作？

　　钟首斌：三年来面对新冠病毒感染，广州的疫情防控工作从机制上保障中西医并重、中西医结合、中西医药并用，从预防、治疗到康复，都发挥中医药独特优势，中医药全方位、全链条、深度融入疫情防控救治中。

　　按照国家和省中医药主管部门的要求，广州建立起疫情防控救治中西医协作工作机制，形成了“第一时间应用中医药救治方案，第一时间中医药专家介入，第一时间用上中医药治疗”的工作模式。同时，在市八医院等定点医院深化中西医全程协作，中西医专家联合制定治疗方案、联合开展救治、联合查房和病例讨论。

　　治疗上坚持中西医结合。推广咽部经络疏通操、中医五音疗法、药膳等多种具有中医特色的非药物治疗，确保中医药“早期使用，全程参与”。

　　预防上发挥中医“未病先防”优势，推出“粤抗1号”“粤抗2号”中药预防方，推广八段锦、易筋经等中医传统健身功法，让中医药提早介入。

　　康复上注重中医调养。支持各医疗机构开设新冠感染康复门诊，为患者制定“一人一证一法”的精准化康复方案，提供中药、饮食、运动等中医指导。

　　问：新冠病毒感染实施“乙类乙管”之后，广州在中医药防治方面具体有哪些举措？

　　钟首斌：1月8日，国家正式将新型冠状病毒感染调整为“乙类乙管”，疫情防控进入新阶段。近日，国家先后发布第10版诊疗方案等几份重要文件，都特别强调要注重发挥中医药在临床救治中的独特作用。按照国家和省的部署，接下来广州将重点加强3个方面工作。

　　一是加强各级中医医院救治能力建设。广州要求各中医院尽可能扩容发热门诊，加强急诊科、ICU、呼吸科、感染科等重点科室建设，加强重症危重症中医药救治。

　　二是加强基层医疗机构的中医药培训和指导。

　　三是加强中药资源储备。

　　问：目前在新冠疫情防控救治方面，哪些中药材用量较大？

　　林丽珠：三年以来，岭南地区老百姓对中医药的信赖充分体现出来了。2022年12月30日，广东省药品监督管理局印发了全省对症治疗新型冠状病毒感染的医疗机构中药制剂调剂品种目录，总共74种，我们医院有15种进入目录。近两个月，医院开出的中药处方可能是平时的20倍，超10万人次寻求中医药帮助防治。在中药饮片中，有大家熟知的小柴胡汤、桑菊饮、止嗽散等。大家还会常用一些清肺祛湿、健脾药物，如五指毛桃（南芪），这些药的用量也有上升趋势。

　　关键词·“阳康”后的调理

　　“阳康”的广东人要注意

　　上穿羽绒下穿拖鞋不可取

　　问：“阳过”后多久，身体才算真正康复，有没有标准？

　　刘敏：一般来说一个星期左右或者多一点，很多人都会转阴，就算是“阳康”了，但实际上这只是一个相对恢复的状态。很多病人转阴以后一周甚至两周会觉得非常疲倦，咳嗽、咳痰，或者嗅觉、味觉减退、容易出汗、睡眠不好等，所以一般可能需要一个月左右甚至更长时间，身体才能逐渐恢复。

　　问：目前广州将迎来新一波降温，春节也即将到来，对于“阳过”正在恢复的人群，“衣食住行”各方面有哪些需要特别注意的？

　　刘敏：一定要注意保暖。广东地区很多人喜欢穿拖鞋，我前两天在街上还碰到有人上身穿着羽绒衣，下身光脚穿着拖鞋，这非常不好，因为“寒从脚起”！有些女孩冬天还喜欢穿露脐装、露膝裤，这就更不好。这个时节穿衣服一定要注意保暖，以免抵抗力下降，容易导致病情加剧，或者二次感染。

　　吃东西不要太油腻，不要吃生冷食物和冷饮。建议刚“阳过”的人少吃水果或加热后再吃，像橙子就可以蒸着吃。还要避免吃辛辣煎炸食物，饮食尽量清淡而富有营养。

　　住处应干净整洁通风；作息方面，早睡早起，不要熬夜，适当活动；开车上下班的，注意启动车辆后先把车窗打开通风，保证车内空气新鲜。

　　关键词·高龄患者

　　重视“扶正” 帮助重症患者渡过难关

　　问：目前临床上重症患者收治情况如何？怎样帮助感染者阻断病情进展？

　　郭建文：目前从省中医院临床看，新冠感染住院患者确实以80岁以上老人为主，其中不少患有糖尿病、高血压等基础病，也有人同时在接受免疫抑制治疗，这些人群感染后比较容易转为重症。

　　我们通过中西医结合使这类患者得到了较好治疗。按照最新诊疗方案，西医治疗方面，我们给予俯卧位改善呼吸、氧疗等生命支持；中医方面，通过宣肺化湿、清热解毒、通腑、扶正，来帮助患者恢复身体免疫力。关于“扶正”，我们有个很好的方法——医院营养食堂使用30克人参+2-3克陈皮煲瘦肉水提供给患者，起到很好的扶正作用，帮助患者熬过最艰难的3-5天，平稳过渡后，机体免疫力恢复了，核酸也转阴了，绝大多数重症患者通过中西医结合疗法顺利脱机拔管，恢复正常血氧指标。

　　问：广州在入境感染者中检测出XBB病毒株，春节期间人员流动量也增大，市民尤其是特殊人群如何预防感染或二次感染？

　　郭建文：首先，目前广州流行的毒株是BA5.2 、BF7亚分支，与XBB毒株有交叉免疫保护。第一次感染后半年内保护性抗体滴度比较高，只要不是机体免疫力特别弱，半年内再次感染的机会不大。

　　其次，春节期间，儿女都希望去看看家里长辈，建议家里有特殊高危人群的，尽量减少外出和拜年串门的机会，避免交叉感染，表示关心可以有很多种方式。

　　关键词·孩子的照顾

　　孩子“阳康”后如何恢复运动？ 不妨从做家务开始

　　问：很多孩子感染后烧得很高，但好得也快，如何观察孩子是不是真的康复了？康复期要注意什么？

　　杨京华：按中医的说法，儿童是稚阴稚阳之体，发病容易，传变迅速，但是同时又是纯阳之体，发病以后康复得也快。不过，我们还是不能掉以轻心，在孩子“阳康”以后，还是要密切观察孩子的身体状况。孩子“阳康”以后，如果活泼好动、精神饱满，说明问题就不大了。第二，要特别关注孩子的消化状况。有一个简单的方法，10秒钟就可以判断：早上起来闻一闻孩子的口气，看看孩子的舌苔厚不厚，每天大便是不是正常等。

　　问：“阳康”后的孩子什么时候可以开始恢复运动？

　　杨京华：核酸转阴一周后，大部分孩子的身体状态就基本恢复正常了。只要是孩子本身没有明显基础疾病的，感染的过程中没有出现肺炎、心肌炎等并发症的，转阴一周以后就可以从低强度的运动开始，循序渐进地恢复运动。

　　什么是低强度运动？譬如马上就要过年了，建议“阳康”的中小学生做一些家务，或者出门散步走走、陪妈妈去买买菜，这些属于低强度的活动；逐渐适应之后就可以从事慢跑、踩单车、跳绳等活动，通常在学校的运动，都是低中等强度的；而高强度的竞技性、力量型、对抗类运动项目则要放在最后。

　　关键词·心理调节

　　“阳康”后情绪有点消极？可以试试中医疗法

　　问：有些人“阳康”后情绪变得有点消极，失去了工作热情，或者对很多以往热衷的事情都不感兴趣了。这种情况下，是否需要做一些心理干预，去调整一下状态？

　　于林：这个问题要根据症状持续时间和严重程度而定。如果情绪低落不明显，时间比较短，可以通过多休息、适量运动、听音乐等方式观察一段时间；如果出现抑郁的核心症状：情绪低落、兴趣减退、快感缺失，就要高度重视。情绪低落表现为经常诉说自己不开心，心情不好，终日愁眉苦脸、忧心忡忡、郁郁寡欢。程度轻的心里有压抑感，高兴不起来，程度重的会有痛不欲生感，度日如年，常说活得没意思。兴趣减退表现为对以前喜欢的活动或事务兴趣下降，或缺乏兴趣，如文娱活动、体育运动、业余爱好等。快感缺失表现为患者丧失了体验快乐的能力，不能从平日从事的活动中获得乐趣。即使从事自己喜欢的事情或工作，也是为了消磨时间。当上述症状超过2周且影响到了日常生活，建议去医院的睡眠心理科或专科医院就诊，接受系统专业的评估和治疗。

　　问：冬季本来就是抑郁高发季节，新冠疫情下不少人也因为各种原因可能受到抑郁情绪的困扰，如果自感有抑郁情绪，有什么方法可以排解？

　　于林：首先要有良好而充足的睡眠。其次，坚持适当运动锻炼。需要注意的是，运动需要循序渐进，量力而行。平时没有运动习惯的人，一定要从轻缓的项目开始，如八段锦、五禽戏、瑜伽、散步、快走、慢跑等；时间也宜从短到长，根据自己的身体承受能力逐渐增加运动强度和时间。

　　此外，还可以通过中医的穴位按摩、足浴、五行音乐等手段排解。更重要的是，经过上述方法，症状没有改善，甚至还有加重的话，还是要去睡眠心理科或专科医院寻求专业帮助。

　　关键词·传统疗法

　　“阳康”后咳嗽乏力 传统疗法可缓解

　　问：对“阳康”后很多人咳嗽不止、疲倦乏力等问题，中医会推荐用什么方案来调理？

　　陈楚云：“阳康”后的咳嗽，在中医辨证来说，属于外感咳嗽。通常起病急，病程相对比较短，要辨其风寒还是风热。从针灸来说，主要取天突穴、中府穴、列缺穴、合谷穴以及肺俞穴来治疗，多数是用针刺，或辨证给予刮痧、艾灸或者拔罐疗法，还可以做穴位注射，用维D果糖酸钙或者维生素B12注射定喘穴等。

　　对于疲倦乏力，中医认为是伤了肺气所致，针灸来说，会取百会、关元、肺俞、脾俞、膻中、足三里等穴位，用温针或针刺治疗，也可以在背腧穴做拔罐治疗。我们医院有一个自制脐疗药粉，可以铺在神阙灸（也就是肚脐）上来做艾灸，有强身健体的作用。

　　咳嗽不止还可以按压少商穴和孔最穴。少商穴取穴挺容易，就在拇指末端桡侧，指甲根角侧上方0.1寸，有清肺利咽，开窍醒神的作用，用手指尖掐揉少商穴，直至止咳即可。孔最穴可以治疗急症，它就在前臂掌面桡侧，当尺泽与太渊连线上，腕横纹上7寸。用拇指按压孔最穴，深按至咳嗽停止。（全媒体记者周洁莹、翁淑贤、吴婉虹）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）